איך נלחמים "בעצירות" של התמ"א ?
רקע על תמ"א 38
תמ"א 38 היא בבסיסה תוכנית לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה. התוכנית יצאה לאוויר העולם לפני 5 שנים בשנת 2005, מאז התוצאות דלות (כ 270 בקשות שהוגשו לאישור ו 12 שהגיעו לגמר פרויקט). התוכנית הייתה אמורה להיות המונית ולהוות מענה למצב הבעייתי שבו נמצאת המדינה כאשר מבנים רבים אינם מוכנים לרעידת אדמה ואינם בנויים לפי התקן (תקן 413 ). המבנים הרלוונטיים הם אלו שנבנו לפני שנת 1980 בעלי 2 קומות לפחות.
תמ"א 38 מתבצעת בד"כ על ידי עסקת חליפין בין היזם לדיירי הבניין שבה היזם מקבל זכויות בנייה והוספה של קומה על גג הבניין או סגירת קומת עמודים. בתמורה הדיירים מקבלים חיזוק של המבנה ועוד הטבות שונות כגון: התקנת מעלית, גינה חדשה, מרפסות שמש , ממ"ד ועוד. כשיצאה התוכנית היה נראה שכל אחד ירצה לבצע את התוכנית, כולם מרוויחים: היזם, הדיירים, העירייה, הממשלה. אלה שכאן המחוקקים היו מעט תמימים. אחת הבעיות המרכזיות של התוכנית היא הרוב הדרוש של דיירי הבניין.
בעיות בהשגת הרוב הדרוש
לאחרונה יצא סקר שמראה שכ – 70 אחוזים מבעלי הדירות מעוניינים להיכנס לפרויקט של תמא 38. לפי הסקר שלושה דברים מפתים את הדיירים: הראשון הוא החשיבות שבחיזוק מבנה נגד רעידת אדמה, השני השבחת הנכס והשלישי חשיבות של הוספת ממ"ד. למרות תוצאות הסקר האופטימיות התוכנית תקועה. הסיבות לכך טמונות בין השאר ברוב הדרוש לביצוע התוכנית. בשנים האחרונות יצא תיקון לתמ"א 38 שאומר שלא צריך רוב של 100 אחוז מהדיירים אלה מספיק רוב של 66 אחוז. בפועל מרבית היזמים מחפשים רוב של 100 אחוז וזאת בגלל שכיום רק לאחר השלב של היתר בנייה המפקח האזורי מוכן לבחון את הסוגיה של הרוב. התהליך של הוצאת היתר עולה ליזם מאות אלפי שקלים ולכן היזם לא רוצה לקחת סיכון עם פרויקט שיתקע אותו בשלב מאוחר יותר.
המלצות בית המשפט למחוקק
בזמן האחרון בית המשפט העליון דן בסוגיה שקשורה להתנגדות של שני דיירים לפרויקט של תמ"א 38 בבניין וראה לנכון להעיר את תשומת הלב של המחוקקים לשינוי שחייב להתבצע על מנת להניע את התוכנית קדימה. הנקודה העיקרית עליה המליץ בית המשפט היא לאפשר הגשת בקשה למפקח המקרקעין האזורי עוד בשלב הראשוני של התוכנית. עוד נקודה חשובה שכדאי להתייחס אליה היא הדיירים בבניינים סמוכים, האם הם יכולים להגביל את התוכנית בטענה שהיא פוגעת בהם או בזכויותיהם. כיום תמ"א 38 לא מתייחסת לסוגיה זו.
לקבלת עוד מידע הכנסו לתמ"א 38 – המדריך המלא של צוק איתן מקבוצת וקסמן גוברין לביצוע התוכנית. בתוך המאמרים תמצאו מידע רב ושימושי על התוכנית.
איל פטרן
